O que Fazer se o Cartório de Imóveis se Recusar a Registrar um Imóvel com Isenção de ITBI: solicite a justificativa por escrito, protocole e organize documentos que comprovem a isenção, reclame na ouvidoria ou corregedoria e, se o direito for claro, ingresse com mandado de segurança ou ação de obrigação de fazer com suporte jurídico.
O que Fazer se o Cartório de Imóveis se Recusar a Registrar um Imóvel com Isenção de ITBI. Já passou por isso? Aqui explico, de forma prática e direta, os documentos mais comuns, como contestar a negativa e quando chamar ajuda profissional.
Por que o cartório pode recusar o registro
O cartório pode recusar o registro por motivos formais, técnicos ou por pendências sobre o próprio imóvel. Entender as causas ajuda a resolver rápido.
Documentos ausentes ou incorretos
Falta de documentos é a razão mais comum. Exemplos: escritura incompleta, certidões vencidas, ausência do comprovante de isenção do ITBI emitido pela prefeitura ou procuração sem poderes específicos. Peça ao atendente a lista exata do que está faltando e confirme prazos para regularização.
- Escritura pública com assinaturas reconhecidas
- Comprovante ou ato municipal que comprove a isenção do ITBI
- Certidões negativas ou de ônus atualizadas
Irregularidades na matrícula ou restrições
O registro depende da situação da matrícula. Se houver penhora, ação judicial, averbação pendente ou divergência de área, o cartório pode recusar até que a questão seja resolvida. Verifique a matrícula atualizada no registro de imóveis.
Erros formais e problemas de autenticação
Assinaturas que não batem, reconhecimento de firma faltante, documentos com firmas de tabelião vencidas ou procurações sem poderes expressos são motivos técnicos para negar o registro. Esses defeitos podem ser corrigidos sem litígio, mas exigem atenção.
Divergência sobre a isenção do ITBI
Nem sempre a isenção indicada pelo interessado é suficiente. A prefeitura precisa emitir ou homologar o ato que concede isenção. Em alguns casos, o cartório exige decisão administrativa definitiva ou ordem judicial quando houver dúvida sobre a validade do benefício.
Se houver recusa, solicite por escrito o fundamento legal e o documento que o cartório exige. Esse registro da exigência facilita recursos administrativos ou medidas judiciais, se necessário.
Documentos e provas para comprovar a isenção de ITBI
Reúna provas claras e oficiais que comprovem a isenção do ITBI antes de tentar o registro. Documentos corretos reduzem a chance de recusa.
Documentos essenciais
Ato administrativo da prefeitura que concede ou reconhece a isenção (decisão, portaria ou certidão). Sem esse documento, o cartório costuma exigir mais provas. Leve também a escritura pública, a matrícula atualizada do imóvel e documento de identificação das partes.
- Certidão ou declaração expedida pela prefeitura que mencione a base legal da isenção
- Protocolo do pedido de isenção ou comprovante de emissão eletrônica
- Escritura pública com firma reconhecida e cópia autenticada
- Certidões negativas e certidões de ônus atualizadas
Provas administrativas e técnicas
Junte atos que provem o enquadramento legal: lei ou decreto municipal, parecer técnico, parecer jurídico da prefeitura e eventuais decisões internas. Protocolos, e-mails oficiais e comprovantes de pagamento também ajudam a demonstrar a atuação do interessado perante o município.
Como apresentar e autenticar
Apresente originais para conferência e cópias autenticadas quando solicitado. Reconheça firmas necessárias e peça que o cartório especifique, por escrito, quais documentos faltam. Solicite protocolo ou recibo de entrega e fotografe os documentos antes da entrega.
- Organize o pacote em ordem lógica e numere as páginas
- Inclua um índice com a relação dos documentos
- Se usar procuração, verifique poderes específicos e reconhecimento de firma
Quando a prefeitura não emitiu documento formal
Se não houver certificado formal de isenção, protocole pedido por escrito na prefeitura e peça resposta por escrito. Em muitos casos, o cartório exige decisão administrativa definitiva ou ordem judicial. Guarde o comprovante de protocolo e, se necessário, busque orientação jurídica para obter mandado ou declaração que torne a isenção hábil ao registro.
Se o cartório recusar, solicite a fundamentação por escrito com base legal e a lista de exigências; isso facilita recursos administrativos ou medidas judiciais subsequentes.
Passo a passo para contestar a recusa no cartório
Peça a justificativa por escrito: solicite ao cartório o fundamento legal da recusa e a lista precisa de documentos exigidos. Guarde esse documento ou e-mail como prova.
Organize documentos e evidências
Reúna a escritura, a matrícula atualizada, a certidão de isenção emitida pela prefeitura, protocolos de pedido e certidões negativas. Numere as páginas e prepare um índice para facilitar a conferência.
- Documento oficial da prefeitura comprovando a isenção
- Escritura pública com firmas reconhecidas
- Certidões de ônus e negativas atualizadas
- Procuração com poderes específicos, se aplicável
Protocolize, registre e formalize entregas
Entregue os documentos no cartório e peça protocolo ou recibo. Fotografe os documentos entregues e registre data e nome do atendente. Esses registros são úteis em recursos ou ações posteriores.
Procure solução administrativa
Se a recusa persistir, peça revisão ao próprio tabelião e, se necessário, abra reclamação na corregedoria do tribunal de justiça ou na ouvidoria do cartório. Explique o caso, anexe provas e encaminhe cópias dos protocolos.
Quando avaliar medida judicial
Se houver negativa indevida e seu direito estiver claro, considere mandado de segurança ou ação de obrigação de fazer. Busque orientação jurídica especializada antes de ajuizar, para escolher a via mais rápida e adequada.
Dica prática: mantenha todas as comunicações por escrito, organize um dossiê com datas e provas e informe-se sobre prazos para recursos administrativos e judiciais.
Alternativas legais: recurso administrativo, ação judicial e ouvidoria
Existem vias administrativas e judiciais para contestar a recusa do cartório. Escolha a mais adequada conforme urgência, custo e clareza do direito.
Recurso administrativo
Apresente pedido formal ao próprio cartório ou ao órgão corregedor do tribunal de justiça. Protocole o recurso com cópias dos documentos e a justificativa técnica ou legal que comprove a isenção do ITBI.
- Prazo: verifique prazos internos do cartório ou da corregedoria
- Documentos: termo de recusa, prova da isenção, matrícula atualizada
- Resultado: pode corrigir a exigência sem necessidade de ação judicial
Ouvidoria e corregedoria
Se o atendimento foi inadequado ou a exigência parecer injusta, registre reclamação na ouvidoria do cartório ou na corregedoria do tribunal. Esses órgãos podem mediar e exigir revisão do ato.
- Anexe protocolos, e-mails e o documento de recusa
- Peça número de protocolo da reclamação
- Use a via como passo intermediário antes de recorrer ao judiciário
Ação judicial: quando e quais opções
Se houver recusa indevida e risco de lesão ao direito, avalie medidas judiciais. As opções mais comuns são mandado de segurança (quando há direito líquido e certo) e ação de obrigação de fazer.
- Mandado de segurança: procedimento mais rápido, adequado se a documentação comprovar claramente o direito
- Ação de obrigação de fazer: quando a matéria exige produção de prova mais ampla ou há complexidade fática
- Mediadas cautelares: possível pedido de liminar para permitir o registro enquanto o processo corre
Como preparar o caso
Organize o dossiê com toda a documentação, protocolos e comunicações escritas. Fotografe e autentique cópias, guarde comprovantes e descreva cronologicamente os fatos.
- Relacionar documentos em índice ajuda o juiz ou o defensor público
- Procure assessoramento jurídico para escolher a ação correta
- Considere os custos e prazos de cada via
Dicas práticas
Mantenha todas as comunicações por escrito, solicite fundamentação legal por escrito ao cartório e tente esgotar as vias administrativas antes de ajuizar. Em casos urgentes, a via judicial pode ser a mais rápida para assegurar o registro.
Conclusão
Se o cartório recusar, peça a justificativa por escrito, reúna os documentos exigidos e protocole tudo com recibo. Esses passos aumentam a chance de solução rápida.
Tente antes as vias administrativas: revisão no cartório, ouvidoria e corregedoria. Se o direito estiver claro, avalie mandado de segurança com um advogado para obter decisão mais célere.
Mantenha cópias autenticadas, organize um índice do dossiê e guarde protocolos e e-mails. A comunicação por escrito é a prova mais útil em recursos ou no judiciário.
Agir com organização e rapidez costuma resolver a maioria dos casos; quando tiver dúvidas, busque orientação jurídica para escolher a melhor estratégia.
FAQ – Registro de imóvel com isenção de ITBI
Por que o cartório pode recusar o registro mesmo havendo isenção de ITBI?
O cartório pode recusar por falta de documentos, irregularidade na matrícula, dúvida sobre a validade da isenção ou problemas formais como reconhecimento de firma.
Quais documentos são essenciais para comprovar a isenção do ITBI?
Ato ou certidão da prefeitura que reconheça a isenção, escritura pública, matrícula atualizada e certidões negativas ou de ônus atualizadas.
O que fazer se a prefeitura não emitiu um documento formal de isenção?
Protocole pedido escrito na prefeitura e guarde o comprovante; se não houver resposta, busque orientação jurídica para obter decisão administrativa ou medida judicial.
Posso contestar a recusa sem advogado?
Sim, é possível iniciar recursos administrativos e reclamações na ouvidoria; porém, para ações judiciais ou casos complexos, é recomendável ter assistência jurídica.
Quanto tempo costuma levar para resolver uma recusa via administrativa?
Depende do cartório e da corregedoria, mas processos administrativos podem levar semanas a alguns meses; protocolos e organização agilizam a análise.
Quando devo considerar ação judicial e qual a opção mais rápida?
Considere ação judicial se houver recusa indevida e direito claro; o mandado de segurança costuma ser a via mais célere quando o direito é líquido e certo.